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中國房地產市場到了擠“泡沫”的時候嗎?

發布時間:2017/3/17 11:56:36閱讀次數:

樓市下半場,開拓藍海成為房企搶占制高點的不二選擇。在城鎮化浪潮和國家政策支持下,PPP時代已經到來。近日,財政部部長肖捷給出的數據顯示,到2016年底,中國PPP綜合信息平臺入庫項目11260個,總投資13.5萬億元。與年初相比,無論是數量還是投資規模都增長了4倍多。

不但萬科、綠地、華夏幸福等大型房企,正在積極推進PPP模式領域的探索和創新。近日,中南建設等中小房企也紛紛發布了PPP計劃。未來,或許有更多房企借助PPP項目成為新的千億巨頭。

房企借PPP彎道超車

PPP項目,即政府與私人組織合作建設的城市基礎設施項目,包括市政工程、交通運輸、城鎮綜合開發等。在國家推進PPP項目的大背景下,不少城市展開積極試點。近日,廣州市政府就發布了首批28個PPP試點項目,涉及投資額超2100億元。

克而瑞一份報告顯示,在未來五年,我國每年應該有逾十萬億的基礎設施建設需求,其中10%到15%會采取PPP模式。以此計算,未來十年PPP市場將超過十萬億元。

目前房企介入最多的PPP模式中,有華夏幸福、碧桂園為代表的產業園、小鎮模式,還有以綠地、萬科為首的軌道物業模式,以及在舊城改造、棚戶改造、養老醫療等領域參與PPP項目,部分房企更是多種模式推進,未來這部分房企很可能借助PPP項目進行彎道超車。

除體量龐大的基礎設施建設類PPP項目外,醫療養老項目也受到一部分房企的喜愛。近日,中南建設在濟寧市開啟首個養老PPP項目。去年11月,萬科成為深圳首家公辦養老機構PPP試點項目的運營合作方。

“不管是哪種模式,主要還是看企業自己優勢與項目的匹配度。比如有一級土地開發經驗的企業,做舊改會更占優勢。在商業運營和產業導入方面有經驗的企業,更擅長做小鎮開發等等。”克而瑞分析師沈曉玲告訴記者。

PPP項目已經成為部分房企的重要盈利點。克而瑞報告顯示,中鐵建全年PPP項目為企業貢獻了近2000億元合同銷售。因為對PPP項目有信心,綠地也表示,將打造與中國建筑、中國鐵建等央企齊名的“中綠建”,到2020年實現4000億元的年銷售目標。

造城造鎮攻略

在房企參與的諸多PPP模式中,產業園與小鎮項目,成為眼下房企最熱衷的模式。

據沈曉玲介紹,國內PPP項目,主要采取“政府主導,市場運作”的模式,房企可通過業務外包、特許經營和完全私有化參與PPP。如華夏幸福的產業園區PPP項目模式值得借鑒。

在園區建設期,一級土地開發的土地整理、基礎設施建設、產業招商服務等均由華夏幸福先行墊付,政府在這個時期不出資,但會高度支持園區建設。等到園區售地、產生稅收后,政府通過多種方式將資金返還給華夏幸福。

依靠與政府良好的合作關系,華夏幸福不斷在園區內乃至城市周邊獲取大量土地。此外,通過住宅銷售,以及當地政府的多項支持,擴張的速度驚人。華夏幸福在京津冀、長江經濟帶、珠三角的多點布局,實現業績爆發。

華夏幸福公布的數據顯示,2016年,華夏幸福共實現銷售額1203.25億元,其中產業新城開發建設核心及配套業務銷售額901.24億元,比去年同期上漲51.95%。

產業園區之外,小鎮開發也是PPP的熱點。由于國家計劃到2020年培育1000個特色小鎮,碧桂園、綠城等多家房企也開始主攻特色小鎮。目前特色小鎮項目的政企合作PPP模式類型主要分為外包類、特許經營類及私有化類。

近日,美好置業、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小鎮建設的計劃,其中一部分選擇與大央企合作。云南旅游與華僑城合作,美好置業則引進華潤置地等知名企業。

“特色小鎮如果走向了傳統的房地產模式,變成在鄉里賣房子,這是悲哀,也值得警惕。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎表示,用PPP模式來開發小鎮,需要綜合運用各類投融資模式。如果目標正確,方法正確,小企業照樣可以玩轉較大的PPP項目。如果低水平地盲目介入,將會破壞特色小鎮。

軌道物業契機

除了造城造鎮,“地鐵+物業”也是房企參與PPP的另一方式。萬科高級副總裁譚華杰此前甚至高度評價稱,沿軌道交通拓展的城市新區,是未來整個房地產行業的主戰場,“是一個劃時代的機遇,可以和1998年的房改相比”。

深圳地鐵集團與萬科的組合,有望成為PPP模式的建設標桿。此前,萬科參與過深鐵紅樹灣物業開發項目,萬科獲得49%的權益分成,但不獲得項目用地權利。萬科還與重慶交投、中軌集團、東莞軌道簽訂了合作備忘錄,探索軌道物業建設。

馮奎坦言,房企從事軌道物業開發的主要問題是,軌道物業極其復雜,涉及路網規劃、土地使用等等問題,一般房企在技術上較難突破。不過,也有一部分建筑施工能力較強的房企有望突破。

3月初,中國鐵建聯合體中標60億元的廣州北站PPP項目。而在剛剛過去的2月份,中鐵建和呼和浩特市達成軌道交通2號線一期工程的合作,投資額193億元。

收編了多家建筑工程類企業的綠地,去年更是成功中標包括南京地鐵5號線、寧波杭州灣新區等8個PPP項目,覆蓋5省9市,涉及地鐵、高速、城市公園、片區開發等多個領域。在軌道交通建設中,綠地與地鐵集團組成項目公司進行一級開發,綠地則獲得土地權益進行二級開發。

其中,南京地鐵5號線采取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營”的PPP模式合作建設,這也是綠地目前為止首個落地的軌道PPP項目。該PPP項目公司,就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯合體組成,共同操作項目投融資、建設、運營管理等。

PPP探索資產證券化

房企以PPP模式參與園區、小鎮開發,還有望在項目實現招商后獲得投資額分成。不過,要撬動龐大的PPP項目,還需要更多的資金來源參與。

目前有不少金融機構參與設立專項基金,如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前,建行總行、綠地集團牽頭發起成立了國內首支千億規模的“中國城市軌道交通PPP產業基金”。此外,在中信汕頭濱海新城項目,除政府主導開發權之外,中信也設立了運營基金。

PPP項目資產證券化正在加速。3月10日,華夏幸福公告稱,取得上海證券交易所無異議函,成為首批獲準發行的四單PPP資產支持證券之一,也是唯一一單園區PPP項目資產證券化產品。該項目產品發行規模7.06億元,總期限為6年。

廣發證券一名分析師表示,PPP資產支持證券化項目在國家層面的推進,為華夏幸福后續發展打開了一條新的融資渠道。而此單PPP資產證券化或許只是開始,未來其將在其他園區內高效復制這種模式。

“PPP項目的資產證券化案例還很少。”馮奎表示,到2017年底,預計有更多的PPP資產證券化項目獲得受理。真正的大發展,需要看中國PPP項目總體的數量增長、質量提升情況,可能會在三年后。不過,業內人士也提醒,PPP在中國還處于探索階段,項目的規范實施和風險防范尚不健全。

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