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中國房地產市場到了擠“泡沫”的時候嗎?

發布時間:2017/3/17 11:56:36閱讀次數:

萬科今年前兩月實現銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米,同比明顯增長。新京報記者 李飛 攝

三月行情過半,房企前兩月業績也相繼出爐。在全國多個熱點城市樓市降溫的情況下,上市房企業績上行的態勢卻依舊不減。其中,碧桂園、萬科、恒大的2月單月銷售已超過300億元。不過在業內看來,房企前兩月的銷售業績,一部分是由去年銷售結轉而來,今年隨著整體市場的降溫,房企或將在上半年重點發力。此外,三四線城市的回暖,也為不少房企帶來了銷售的契機。

2月,萬科、恒大、碧桂園銷售破300億元

在其他已公布業績的房企中,不少也實現了業績明顯增長。其中保利實現銷售額288.08億元,同比增長25.85%;中海合約銷售約348.15億港元,增長64.34%;融創銷售235.6億元,增長83%;龍湖銷售244.5億元,增長269%;金地簽約金額160.9億元,增長52.35%;世茂房地產合約銷售103.3億元,同比上升93%。

而在銷售均價方面,恒大、碧桂園、首開等房企前兩月的銷售均價都較去年有小幅上行。

不過也并不是所有房企業績都保持上行態勢。合生創展、景瑞、瑞安的銷售同比去年均出現了不同程度的下滑。

在不少業內人士看來,前兩月品牌房企業績的持續增長,在一定程度上得益于去年的業績增長部分預留結轉。

不過,龍頭房企業績跨越式增長,也反映出龍頭房企品牌號召力進一步增強,導致行業集中度進一步增強。

由兩人游戲變成三人血拼

如果說去年年底的行業龍頭之爭是萬科和恒大兩個人的游戲,那么在今年開年,碧桂園則以突飛猛進之勢讓這場競爭變為三個人的血拼。

根據最近三家公司公布的業績報告,萬科今年前兩月實現銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米,同比明顯增長。同期,恒大累計合約銷售金額約達684.1億元,累計合約銷售面積750.7萬平方米,同比分別增長87.6%、77.8%。而碧桂園前兩個月共實現合同銷售金額約人民幣872.6億元,合同銷售建筑面積約999萬平方米。

值得關注的是,這是繼1月后,碧桂園單月銷售額繼續排全國第一。在二月,三家房企的業績角逐咬得更緊。其中,萬科2月銷售385.1億元,恒大2月份銷售約312.1億元,碧桂園2月銷售約386.6億元。

實際上,房企的龍頭之爭在近兩三年越演越烈。不過三家房企在規模競爭的同時并沒有忘掉自身的特色。

克而瑞研究中心研究員朱一鳴表示,今年恒大宣布將完成由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型,恒大地產將開始由“規模型”向“規模型+效益型”轉變。與此同時,其小盤高周轉策略保障了銷售和資金流轉,而恒大海花島、恒大海上威尼斯等新增大盤則加快了其在改善產品方面的布局。

在業內看來,萬科在挖掘行業下游產業鏈方面重點發力,未來多元業務將成為其制勝法寶。

三方的集中發力或將為今年的行業新聞增加諸多看點。在張宏偉所說的“寧可累死自己,也要餓死同行”的房企大勢下,三家眼下的拿地力度依舊不減。從萬科披露的1月份新增項目信息可見,萬科已耗資百億新增19個項目,共約214萬平方米。而碧桂園同樣在1月拿地超過百億。

   三四線城市回暖“供血”房企

   龍頭房企在淡市能夠保持業績增長,在很大程度上也與其廣泛布局有關。

伴隨著去年年末以來部分三四線城市樓市升溫,在三四線城市布局廣泛的碧桂園、恒大等房企業績大幅上漲。

安信證券的調研數據顯示,三四線城市購房者主要是剛性需求和改善性需求,以及部分投資性需求。

或許是看準了三四線城市的潛力,碧桂園在前兩年加速布局一二線城市的同時,依舊堅持在三四線城市布局。根據中國指數研究院數據,去年前11月,碧桂園新增土地儲備規劃面積中三四線城市占比達78%。

另據同策咨詢監測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看,截至2016年年底,平均存銷比為6.79個月,已無去庫存壓力。在2016年尤為寬松的政策環境下,環南京都市圈的鎮江成為投資客新寵。鎮江住宅產品去化周期逐步縮減為8.6個月,達到歷史最低,市場進入新一輪的上行周期,市場也開始“火”起來。

張宏偉表示,部分還沒有調控的城市一旦“活”起來,對于企業布局來講也是機會。比如,中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市,還有區域中心城市周邊的三四線城市,可能迎來“活”的時機,這些城市將成為新一輪樓市熱點。對此,房企可以考慮機會性布局,實施快進快出的策略。

樓市或將進入調整期

在房企業績普遍上漲的同時,政策環境似乎并沒有給這種勢頭留下繼續增長的空間。自去年以來,銀監會、證監會、發改委等多次表態對房企融資從嚴監管,而剛剛閉幕的兩會也傳遞出行業維穩的信號。這在行業人士看來,無疑意味著未來市場的降溫趨勢,以及房企在融資方面的限制。

克而瑞研究報告中指出,購地資金監管、預售證審批收緊、限購、限貸加碼,2017年市場環境同比去年開年可謂阻力重重。然而越是嚴峻的市場,規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯。雖然今年僅僅過去了兩個月,但是行業集中度升高的趨勢已經非常明顯,從三大龍頭到百強企業,開年之爭已經非常激烈,春節不打烊,各路營銷比拼百花齊放,在未來形勢判斷各異的情況下,大多數企業還是選擇了抓緊眼前的市場。

“由于政策面的從嚴執行及樓市周期性的因素,2017年核心一二線城市商品住宅市場進入調整期已成為‘共識’。”同策機構研究總監張宏偉表示,下半年樓市將進入價格調整期,樓市將迎來“以價換量”,因此上半年房企將盡可能打開各類渠道爭取客戶資源。

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